지방 아파트 미래 전망은 어떨까요? 앞으로도 아파트 가격은 계속 오를까요? 그럼 주택은 어떻게 될까요? 요즘들어 계속 생각해 보는 지방 에 있는 주거 형태의 미래 전망과 앞으로 집을 매매할 때 고려해야 할 사항을 정리해 봅니다.
목차
지방 아파트의 현재
이미지 출처: 호갱노노, 미분양 아파트 물량
가끔 유튜브에서 제가 사는 지역의 최근 가격이 많이 오른 아파트, 미분양 아파트, 가장 하락이 많이 된 아파트 등 다양한 아파트 랭킹 영상을 봅니다.
최근 가격이 많이 오른 아파트는 주로 도심지 안의 신축 아파트였습니다. 도심지 안에 새로 지어진 아파트는 미분양도 없습니다. 오히려 경쟁률이 치열하죠.
그런데 미분양 아파트, 가장 하락이 많이 된 아파트는 당연한 말이겠지만 대부분 도심에서 떨어진 시외곽지역이 많았습니다.
아파트 가격도 양극화가 심합니다.
새로 분양하는 아파트는 아파트 브랜드와 위치, 평수에 따라 당연히 다르지만 30평(전용면적 84제곱미터) 기준 7억 이상입니다.
그런데 구축 아파트의 경우엔 같은 평형일 때 2억 안팎입니다.
물론 구축아파트는 신축아파트처럼 가격 변동 폭이 크지 않습니다. 아무래도 땅 가격이 있기 때문에 크게 떨어지지도 않지만 그렇다고 오르지도 않습니다. 시세보다 조금 비싸게 팔렸다 싶으면 아무래도 샷시까지 올리모델링을 해서 크게 손댈 곳이 없었을 경우죠.
지방 아파트와 주택의 미래 전망
이미지 설명 및 출처: 행정안전부 인구감소지역 지정 페이지, 인구감소지역이 표시된 지도
지방 아파트는 앞으로도 양극화가 심화될 것으로 보입니다.
구축은 지역에 따라 정도가 다르겠지만 잠깐 미미하게 올라도 장기적으론 가격이 계속해서 떨어질 것입니다.
인구 감소로 인해 점점 더 외곽 지역은 사람이 살지 않을 것이고 도심으로 모이겠죠.
상속이나 이사로 인해 처분하려고 하는 구축 아파트는 매도가 안 되니 계속 빈 집으로 있거나 구축아파트 가격 하락을 촉진시킬 것이고 이렇게 빈 집이 늘어나서 실제 거주하는 세대가 줄어든다고 해도 관리해야 하는 일이 줄어드는 것은 아니기 때문에 세대당 부과되는 관리비는 늘어날 것입니다. 그럼 악순환이 되는 것이죠.
물론 수십 년 이후의 상황일 수도 있습니다. 또한 전문가가 아닌 제 생각이기 때문에 위와 같은 일이 전혀 벌어지지 않을 수도 있습니다.
그렇다면 주택은 어떨까요?
주택은 아파트처럼 매달 내야하는 관리비는 없어서 같은 라인에서도 여러 세대가 비어 있는 아파트보다야 나아 보일 수 있습니다. 하지만 주택 역시도 주변에 빈 집이 늘어나게 되면 치안에 대한 불안함이 높아질 수 있기 때문에 썩 좋지는 않을 것 같습니다.
물론 지자체에서 현재에도 빈집 정비 사업을 하고 있습니다.
1년 이상 사람이 거주하고 있지 않은 집을 철거하거나 개량하도록 비용을 지원하는 사업을 하고 있습니다.
지자체의 노력에도 불구하고 인프라는 사람이 많은 곳에 집중되기 때문에 단독 주택이라고 해도 대단지나 도심지 상권이 활성화되어 있는 곳 근처가 아닌 이상은 생활이 불편해서 매도하기 어려울 것입니다.
매매 시 고려해야 할 사항
그동안 말로만 들었다가 부동산을 사고 팔수록 피부로 와닿는 말이 있습니다.
바로 “매수는 기술이고 매도는 예술이다”입니다.
누가 한 말인지는 모르겠지만 정말 자산에 있어서 이 말만큼 맞는 말도 없는 것 같습니다.
매수를 하자마자 매도를 생각해야 한다고 합니다. 그만큼 잘 매도하기는 어렵기 때문입니다.
아파트가 됐건, 주택이 됐건, 매수를 할 때는 언제나 매도를 염두에 두고 매수해야 합니다.
건물 자체의 노후화가 얼마나 진행 됐는지(건축 연도), 주변 인프라는 어떤지(주요 교통, 병원/학원 및 상권), 또는 앞으로 그 지역이 어떻게 바뀔지도 고려해야 합니다.
시장 상황이 좋아 계속해서 가격이 올라만 준다면 좋은 것이겠지만 지방 특히 인구가 급속도로 줄어들고 있는 지역에서 매수를 할 때는 몇 년 안에 팔 것인지, 그를 기준으로 대출 이자와 인테리어 감가상각까지 고려해서 얼마까지 손해를 감수할 수 있을지도 어렴풋하게나마 생각해 두어야 하는 것 같습니다.
물론 따지자면 이보다 고려해야 할 것이 훨씬 더 많을 것이고, 그래서 매도가 예술이라고 하나봅니다.
맺음말
써놓고 보니 너무 당연한 말들만 적어 두었지만, 보여주고자 하는 글이 아닌, 앞으로도 또다시 집을 매도하고, 매수하게 될 제가 막연히 생각만 하고 있는 것들을 정리해보고자 쓴 글입니다.
물론, 만약 아파트가 잘 팔리지 않을 것 같다면, 한국주택금융공사에서 하는 주택연금을 신청하는 방법도 있습니다. 다만 주택연금을 신청할 때에는 몇 가지 제약이 있긴 합니다. 주택연금 관련해선 예전에 포스팅해 둔 글이 있는데 주택연금 계산, 장단점 등을 알아본 뒤 정리한 글입니다. 링크는 아래에 남겨두겠습니다.
주택이라면 땅을 이용할 방법이 많은 것 같습니다. 요즘은 팔리지 않는 주택을 이용하는 방법을 계속 고민 중인데 패시브 주택을 짓는 것과 빈집 정비 사업에 참여하는 방법, 한국주택금융공사에 토지나 주택을 매도하는 방법도 있더군요. 어느 하나 쉽진 않지만 선택지는 많을 수록 좋은 것이니까요.
또 다른 방법들이 뭐가 있을까, 앞으로는 어떻게 살게 되고, 어떻게 살아야 할까 매일 답도 없는 생각을 해봅니다.